Visto bueno al sucedáneo de banco malo

El Banco de España y el gobierno están buscando una solución definitiva al mal endémico que sufren nuestros bancos , los activos inmobiliarios y su depreciación constante . La presión internacional cada vez es mayor para que se recapitalice , una vez más , el sistema financiero . Las consecuencias son evidentes , el IBEX 35 en valores del año 2003 , la prima de riesgo no baja de los 400 puntos y existen cada vez más informes internacionales sobre el coste de un rescate del país ( el último de HSBC que lo cifra en 450.000 millones de euros ).

Los 54.000 millones provisionados por los bancos por imposición de la reforma financiera impulsada por De Guindos son considerados insuficientes por diferentes analistas internacionales , el FMI calculaba que eran necesarios 50.000 millones más , otros lo cifraban en casi el doble.

El motivo es que los precios de los inmuebles no han descendido en la misma proporción que en otros países con “burbuja inmobiliaria “ , por ejemplo EEUU o Irlanda . En este sentido creen que todavía deberían descender un 30 % más aproximadamente y que nuestro país aun no ha aceptado la realidad del sector inmobiliario.

Bloomberg publica un artículo en el que se refiere a como los bancos españoles , que poseen unos 350.000 pisos , mantienen artificialmente el precio de estos inmuebles . La fórmula preferida es financiar sus inmuebles al 100 % más gastos ( si es preciso ) y ofrecer incluso la posibilidad de pagar únicamente intereses durante los primeros años ( carencia ) . Así resulta más sencillo comprar un piso de 200.000 € de un banco que no un inmueble particular que valga 100.000 €, ya que no se ofrece crédito en condiciones y además se precisa poseer un 30 % del valor del piso ( 20 % de capital propio más 10 % de gastos ).

Una vez De Guindos declaró que no habría banco malo , ahora estudian la creación de sociedades de liquidación inmobiliarias ( lo mismo que un banco malo pero sin ficha bancaria ). El problema de esta solución es que se han de valorar correctamente los activos inmobiliarios para realizar el traspaso a la nueva sociedad , el posible desfase existente entre el valor en libros de los bancos y el real puede llevar a la mayoría de bancos a graves problemas de solvencia.

El verdadero problema reside en calcular ¿ cual es valor real de los inmuebles ? , ya que en realidad es el valor que un comprador esté dispuesto a pagar, pero que pasa ¿ si no hay compradores ? . Particulares que puedan estar interesados no obtienen financiación , los grandes fondos especuladores ofertan comprarlos con descuentos del 50 % y los pocos que se venden pueden ser operaciones que presenten problemas en un futuro ya que la banca está rebajando los criterios de riesgo al máximo en la venta de sus propios inmuebles . De hecho con la reforma laboral cualquier operación a plazo superior a un año presenta riesgos mayores.

El precio medio de construcción de un inmueble se sitúa alrededor de los 1.000 € / metro cuadrado , a lo que luego habría que repercutir el valor proporcional del suelo . Es decir , una vivienda de 80 metros tendría un precio de coste de 80.000 € más la parte de suelo correspondiente , si el solar costó 1 millón de euros y se construyeron 20 viviendas de igual superficie , correspondería sumar 50.000 € por vivienda ( 1 millón / 20 ) y el precio final sería de 130.000 € ( 80.000 + 50.000 ).

Obviamente el desbarajuste para realizar el cálculo son las desorbitadas cantidades que se pagaron por terrenos y que parece que todavía no se quiere asumir una pérdida real , el gobierno obliga a provisionar el 80 % de los terrenos que no están construidos eso quiere decir que la venta por encima del 20 % ya no produce más pérdidas futuras . En el caso de productos acabados el descuento sería del 35 % , eso quiere decir que nuestro ejemplo anterior se calcularía de la siguiente forma : 35 % de 1 millón ( terreno ) , nos daría un resultado de 650.000 € . Una vez dividido entre 20 pisos la repercusión es de 32.500 por inmueble , y su valor final debería ser de 112.500 € ( 80.000 + 32.500).

En fin , habrá que ver finalmente la ingeniería contable que se permite a los bancos para segregar sus inmuebles en una sociedad sin que presenten enormes pérdidas .


Fuentes : www.bloomberg.com , www.elmundo.es